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楼市观察:压不住的房价

时间:2013-08-13 05:03:04     来源:邹平筑家网   点击:

全国288个地级以上城市中,近八成城市一手房价格出现上涨。随着一线城市交易量的高位徘徊,全国房价继续呈现同比、环比双双上涨趋势。房价,还能hold住吗?

  据中国房地产测评中心6月3日发布的《中国城市住房价格288指数》报告显示,2013年5月,中国城市住房一手房价格288指数较上月环比上涨0.87%,同比上涨9.65%。在其监控的288个地级以上城市中,229个城市一手房交易价格上涨。其中,北京、上海、广州、深圳、杭州五个城市5月一手房价格指数虽然环比涨幅都不是太大,但同比却分别上涨17.56%、16.33%、21.68%、5.54%和13.88%。

   在二手房方面,《中国城市住房价格288指数--二手房价格60指数》显示,较上月环比上涨0.10%,同比上涨4.10%。监控的60个主要大城市的二手房价格指数近一年来环比上涨,同比也持续上涨了6个月。

   CRIC研究中心此前的一项调研显示,北京、上海、深圳等地当前已有20%的在售项目价格出现不同程度的上涨,而即使如厦门、沈阳这样涨价相对较少的城市,也已经有局部板块、个别项目开始尝试涨价。更值得关注的是,这些涨价项目在销售端并未受到明显的影响。

   而这一切,距离各地“国五条”细则落地才仅仅两个月时间。

   事实上,在各地对房价缺乏实际性调控措施后,无疑给房价继续上涨带来了动力。5月以来“国五条”政策对市场的影响逐步淡化,市场成交与房价都在短暂的观望后再次“兴奋”起来,即使是在号称此轮调控措施最严厉的北京,除了高档楼盘的开盘销售受到了影响,市场成交与房价同样也处于稳步上升的通道之中。

   根据中房研协研究中心和CRIC研究中心的数据报告,5月份,全国20大重点城市的市场成交面积一直处于上升态势,从5月第一周的241万平方米逐周上升至最后一周的320万平方米。

   雪上加霜的是,市场的库存量在明显减少,这更加剧了房价的上涨压力。据CRIC研究中心一份报告显示,5月全国重点城市消化周期同比全部下跌,平均跌幅逾41%。其中,重点城市的消化周期几乎都在12个月以内,上海、武汉、重庆的消化周期都在10个月左右。北京、广州等城市的消化周期仅为6个月左右,南京的消化周期不足5个月。显然,重点城市未来的供应风险仍在加剧,而过少的库存或将进一步造成房价的大幅上涨。

   增供给与造“地王”

   与住宅市场“兴奋”相呼应的是,五月土地市场持续升温。

   进入5月,北京、上海、广州、长沙等热点城市频现高溢价成交,甚至“地王”。据CRIC研究中心数据显示,5月典型企业通过招拍挂拿地总建面共计537.12万平方米,同比增长15%,土地成交总价194.54亿,同比增长179%。

   本月拿地量较大的雅居乐拿地总建筑面积接近200万平方米,而保利、万科、绿地等企业在一线城市争夺土地资源,使得单月拿地成本明显提升。此外,保利、招商等房企新增地块的价格相对较高,招商在宁波新增地块为该市年内总价地王,另外保利、万科本月的拿地成本均在8000元/平方米左右。

   不得不承认的是,各地土地的供应放量,或许是想从源头增加住宅的供给,但是在目前的土地财政模式下,增加供应的同时又在产生大量的“地王”,对于房地产市场来说似乎有点饮鸩止渴的味道。面对房价上涨周期即将到来的担心与疑惑,使得北京等城市紧急暂停了如“夏家胡同”等高价地块的交易。但这无法掩盖土地市场的活跃局面,并将直接促使住宅价格上涨的预期继续释放。

   或许增加供给,还需要考虑其它的方式。中国房地产数据研究院执行院长陈晟就对中房网表示,控房价的根本问题还是要增加供给,要把原来控需求的状态要往增供给的方向去做,各地最近都在加大土地的供给,但需要提醒的是,在增加土地供给的同时,还要考虑到住宅用地的比例要适度提高,因为现在地块还是以商业类的为主,“但是要使整个住宅供应的总量持续提高,那么就要想办法在现有的土地供应的方式上做文章,一些农村的宅基地流转要加快试点,从而有效地增加土地供给。”

   下半年房价压力很大?

   成交上升、库存下降、地王频出、调控乏力……在这一串的逻辑下,下半年的房价压力自然堪忧。

   上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军在接受中房网采访时表示,房价是难以压住的。房价的上涨不仅仅是开发企业的问题,也不仅仅是地方政府的事情,还与我国在过去的十年中的宏观经济形势高度相关。在这种情况下,土地拆迁成本不断上升,从而导致地价上涨,地价的上涨也直接导致了房价的上涨。除此之外,货币超发的背景下也不能忽视。

   “对于今年下半年房价走势,我个人认为还不具备房价下跌的可能性,也不具备房价大幅上涨的可能性,今年的房价还会有一定程度上涨,但涨幅应是和城乡居民收入水平的提高、和我国GDP的提高水平大致相当的,我认为今年的房价还是处于可控阶段。”李战军如是判断。

   这种观点,与业内很多研究者的看法基本一致。陈晟也对中房网表示,目前的调控方向不是房价绝对值的下降,而是房价的上涨要与收入和GDP的增长相匹配,这也是希望稳定健康发展房地产市场的一种局面。他认为,“在看同比涨幅的同时还要关注环比的一些变化,如果环比的增幅收窄跟整个的收入增长及GDP的增长相匹配,那么这样的状态也是合理的。”

   但是,即使是与收入及GDP涨幅相匹配,房价也还是涨了。陈晟也坦承,对于下半年,“因为一线城市有政策控制,三四线城市供应量比较大这种市场因素,所以我认为整体市场会呈现温和上涨态势。”

   楼市或将步入房产税时代?

   随着房价继续上涨的趋势日益明显,加大调控的呼声或者将有更严厉调控政策的猜测也越来越多,而这首当其冲的就是房产税。

   国务院办公厅日前发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中指出,扩大个人住房房产税改革试点范围为今年的经济体制改革重点内容之一。另据发改委体改司有关负责人证实,国家正在考虑择机扩大房产税改革试点范围,今年会有具体动作。陈晟也预计,“如果房价依然快速上涨,那么还会有相关的调控措施出台,包括最近提到的房产税试点的增加应该在下半年会推出。”

   事实上,关于“房产税试点扩容”的消息已释放多次。在今年召开的第一次国务院常务会议上,出台的新国五条就提及要求扩大个人住房房产税改革试点范围。至今年5月,消息称全国6个城市的住房信息已联网住建部,这一举动也被视作房产税开征的基础。

   不少业内专家也指出,房产税试点全面展开具有一定的困难,因为试点还不充分,各个类型的城市出现的情况也各有不同,不能仅用沪渝的试点经验来取代,但利用不同层级的城市进行扩容并积累经验是没问题的。

   不过,李战军对中房网表示,“在中短期的时间里,我不认为会有更严厉的房地产调控政策出台的必要性和可能性。”在他看来,房产税的出台并不能压制住房价,从西方一些国家和地区出台房产税的情况来看,都没有因为房产税的征收而导致房价的下跌。“我认为当前的政策已经足够了,有一些政策还需继续退出,那些紧紧盯住房价上涨,或把房价调控作为唯一目标的调控是不科学的也是不现实的。”因此,他的建议是,“大家没有必要对今年房价上涨的预期惊慌失措,担心再采取什么措施,实际上也采取不了什么措施。”

   但关于房产税的一切,已经是山雨欲来风满楼。即使不是为了抑制房价,房产税时代的来临已经是呼之欲出了。

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