二手房交易的中介费应该收多少？

筑家网讯:最近关于房产中介的费率应该收多少，大家有一些讨论，我们几年来对这个事情有一些思考。

1、目前中国大陆地区的费率水平大约是2-3%，香港是2%，台湾5%，日本6%，美国6%。区别是大陆中介的服务是全流程的，包含了交易和交易保障的服务，美国、日本、香港、台湾都会有中介费用之外的诸如产权调查、产权保险、按揭经纪、律师见证（或其他第三方见证）、ESCROW等费用。大陆地区中介混业经营、打包收费的好处是提供一站式解决方案，存在的问题是服务内容不明确，服务质量较差；

2、北京目前的2.5%左右（中介+中保+按揭经纪+权属服务）打包费率和美国的（6%中介费率+约1.5%其他服务费率）相比哪个更高？我觉得应该是差不多！费率对比不能仅仅对比绝对值，要看消费者的负担感受，比较可行的是按照消费者年收入和单笔交易的平均中介费相比。鉴于北京的房价/收入比（单套房屋总价/消费者年收入）大约在20左右，美国大约在7左右，北京的2.5%实际费率和美国的7.5%实际费率相比，单套佣金都是约等于消费者年收入的50%；

3、单套佣金相当于消费者年收入的50%是否合理？我们从经纪人收入的角度来看看。A二手房的经纪服务是一个C和C之间的经纪，相比一手房经纪、保险经纪等C和B之间的经纪要更非标、更复杂且不确定，也更难提升效率。美国的经纪人平均年交易3-4套，北京的经纪人平均年交易大约不到1.5套，链家的经纪人效率高很多，大约平均年交易4-5套；B服务行业最大的成本是人的成本，因为大陆的中介费率中涵盖的内容多，所以经纪人的收入很难超过中介费的一半，否则企业（交易平台）就很难负担渠道成本及提供有质量的服务。那么以链家的经纪人年4套的交易量，单套中介费约等于消费者半年收入，经纪人收入占比50%计算。经纪人的平均年收入和消费者平均年收入持平，考虑到今天行业从业者的门槛、销售工作的不稳定性和挑战性等多种因素，这个持平是相对合理的。So.2.5%左右的费率是相对合理的；

4、以北京市场为例，对费率的态度有两种企业（平台），一种是以链家为代表坚持费率不打折，从而：A有能力提供更多的交易保障比如链家的真实房源保障(假一赔百），产权调查保障（有产权问题链家先行赔付），交易资金保障（链家有行业唯一一张互联网支付牌照），物业无瑕疵保障（高压线、凶宅披露，否则最高可原价回购），真实交易价格披露，更好的按揭及权属服务等；B有能力保证经纪人的稳定，经纪人足够长的从业时间才能得到足够的教育训练，也才能有足够的职业素养服务消费者。所以合理费率的坚持能够促成消费者赢、经纪人赢、交易平台赢的正循环；而另一种企业或者网站，经纪人的效率只有链家的1/3甚至更低的水平，在这样的效率水平下竟然用低费率政策，必然导致平台没有提供服务保障的能力，及经纪人高流失率及低服务能力，从而掉进消费者输、经纪人输、企业输的负循环；

5、从国家政策上来说，发改委在2014年已经发文，推动房地产经纪收费市场定价改革。其实在这个充分竞争的行业，国外的经验往往是限制最低费率进行恶性竞争。事实上市场上1%甚至更低的费率一直都存在（包括最近宣称调整费率到1.5%的企业，其历史实际平均费率似乎一直都在1.5%以下，这个调整我们是不是可以理解在变相涨价！）。

总的来说，合理的费率水平（对所有的服务行业都是），能够保护消费者的利益，也保障了行业的利益。当下房地产经纪行业的从业者，也的确需要尽快改善今天相对较低的服务品质，更需要尽快吸引和保障更多优秀的人才能够在行业长期服务，从而提高行业整体的职业素养。
 

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