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震撼!若央行给楼市加足杠杆,会发生什么

时间:2016-02-28 10:05:11     来源:邹平筑家网   点击:

房地产去产能,中国经济告别房地产这个“安抚奶嘴”,已经是必然的、不可逃避的大趋势了!

 

 

226日,“20国集团”财长和央行行长会议在上海开幕。当天上午,中国央行行长周小川举行了新闻发布会。

 

在这次会上,周小川透露了央行两个至关重要的看法:

 

第一,鉴于对中国和全球经济当前形势的看法,人民银行的货币政策是处于稳健略偏宽松的状态,还要不断观察、适时动态调整。

 

换句话说,央行承认目前的货币政策已经略偏向“宽松”,而且将来如果有必要,可能正式切换到“适度宽松的货币政策”。这对于当前股市和楼市来说,当然是较大的利好。

 

第二,周小川向房地产市场传递了重大信号,具体来说,他大概阐述了一下几个观点。

 

1、从中国的情况看,个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的,有很多国家个人贷款,特别是住房贷款可能占总贷款的40%50%,中国只有百分之十几,比例比较低。

 

2、个人住房抵押贷款产生的坏账的比例仍旧明显小于其它领域(比如企业的贷款和对开发商的贷款),所以个人住房抵押贷款仍旧是银行比较偏爱的一个产品,他们有意愿发展。

 

3、从宏观层面看,中国如果想控制杠杆率,关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题,也有一部分人比较关注地方政府的杠杆率是否偏高的问题,从总量上来讲个人消费贷款的杠杆率不太高。

 

也就是说,如果中国经济继续加杠杆,从房贷上加,加在家庭和个人身上是合适的,因为这部分仍然有潜力。至于地方债和企业债,目前分别处于“疑似偏高”和“惊人偏高”的阶段。

 

 

好了,让我们算笔账,如果央行给房贷加足杠杆,会发生什么情况吧。

 

根据央行官网上数据,到2015年年底,全国人民币贷款余额为94万亿元(外币比较少,为了计算简单忽略不计)。其中房地产类贷款余额为21万亿元,占比22.4%

 

房地产类贷款又分为:房产开发贷款余额5万亿元,地产开发贷款余额1.5万亿元;个人购房贷款余额14.2 万亿元。这样,我们可以计算出,中国的个人住房贷款占总贷款比例是15%,符合周行长在发布会上的说法。

 

假如将个人住房贷款的比例提高到30%(仍然略低于周行长说的国外水平,但加上开发贷款,接近40%),静态测算,大概还能增加15万亿贷款。如果全国平均住房首付是3成,那么加上购房者支付的首付,大约能给房地产行业最多带来20万亿的新增资金。

 

但问题是,中国的贷款余额是不断增长的, 2015年的增速就达到了14.3%。按照这个速度增长,到2020年中国贷款余额可以达到180万亿元。这时候,30%的贷款比例就是54万亿。

 

54万亿减去目前的14万亿,未来5年全国个人房贷增长空间还有40万亿。如果加上30%左右的首付,能在未来5年里给中国楼市带来的资金总量是53万亿左右。

 

天哪!5年可以给楼市新增53万亿资金,每年超过10万亿。这种状况即便持续不了5年,仅仅持续一年,将给楼市带来怎样的刺激?!

 

更何况,现在楼市的增量集中在数十个大中城市里。这轮加杠杆的结果,不仅可以拯救相当一部分开发商,还将把一批中心城市的房价高高托起,并带来更为巨大的城乡差距、城市和城市之间的差距。

 

 

但如果继续深入分析,你又会发现,给楼市加足杠杆固然可以在短期内激活大中城市楼市,并在上下游产业带来刺激,但仍然无法改变中国楼市长远的命运。

 

我们接着算账。

 

2015年,全国商品房销售额为8.7万亿元。553万亿的资金总量,其实也只能支持楼市在未来5年里有微弱的增长。这似乎还不错,能够皆大欢喜。

 

但问题来了:根据国家统计局2015年的数据,全国商品房均价在每平米6800元左右。按照未来5年均价8000元计算,每套房子100平米,每套销售额为80万元。53万亿的销售额,大概是6625万套房子。如果每套房子安置3口人,则可以容纳1.9亿人口。

 

按照产能计算,也可以得出类似的结论。2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米,未来5年即便不增长也可以达到56亿平米,大约可以安置1.9亿人(注意,这里没有包含小产权房、集资房、军产房)。

 

2015年到2020年国家计划新增加的城镇人口是1亿人,而要完成6625万套房子的销售则需要将中国的城镇化速度提高1倍!

 

2015年中国城镇人口大概是7.5亿,如果再增加1.9亿人,则2020年中国城镇化率将达到68%以上。

 

70%的城镇化率,是中国2030年的目标。

 

也就是说,即便未来5年房地产市场增速接近零,中国房地产市场仍然可以把2020年到2030年那10年的“城镇化蛋糕”提前吃完!

 

按照2015年的产能,中国未来15年可以生产出15×11.2=168亿平米的商品住宅。大概足以装下6亿人。这样,到2030年,中国的城镇化就可以接近100%7.5亿+6亿=13.5亿人),而不是此前计划的70%

 

即便到2030年中国的全部农村人口都可以迁入城市。但问题是,2030年以后中国房地产怎么办?此前农村的住房怎么办?

 

所以,央行开足马力给楼市加杠杆,也仅仅是寅吃卯粮,用未来的蛋糕喂饱今天的肚子而已。至于由此带来的资产泡沫问题,衍生出的更多M2所带来的人民币贬值问题,也都是难以解决的。

 

楼市加杠杆,固然可以救一时,但这无疑是个危险的游戏,必须见好就收。

 

房地产去产能,中国经济告别房地产这个“安抚奶嘴”,已经是必然的、不可逃避的大趋势了!

 

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