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邹平房产泡沫有多严重!一文揭露邹平真实房价!

时间:2019-10-22 09:40:27     来源:邹平筑家网   点击:

邹平市公共资源交易中心公布多个地块的挂牌出让公告,最高拍出价达5.4485亿!所有竞得人均为邹平公司!

近日,邹平市公共资源交易中心公布多个地块的挂牌出让公告,最高拍出价达5.4485亿!所有竞得人均为邹平公司!

实际价格如下:
 
邹储备告字[2019]15号国有建设用地使用权 网上挂牌出让成交公告
     由此不难算出,此轮土地国拍的竟得价,总平方:276546平,总交易价格为:216445.7万均,每平方约为7826.75元。
如果按高层建筑15层算,地价在房价中的比例约为521.78元。
那么现在我们再算算除了地价之外的房屋成本,以下数字摘抄自土木工程网“2019年一般住宅楼工程成本价分析总结”,可能与邹平本地略有差别,仅做参考。
建安成本包括土建、安装、装修、室外绿化景观等。我们以小高层为例,分析建筑成本构成。
土建造价约为1380元/平方米左右(毛坯),安装造价130元/平方米左右,这相对固定,装修费用根据装修标准而定,从1000至10000元/平方米不等。
万科的建安成本已经达到3500元/平方米了,因为万科的房子是装修交付的,而非一般的毛坏房。 具体到分部分项工程造价,其构成如下:
1、桩基工程(如有):约70~130元/平方米,中位数约100元/平方米左右;
2、钢筋:含量40~80公斤/平方米左右,约200~400元/平方米,中位数约300元/平方米;
3、混凝土:指标0.3~0.5立方/平方米,约110~180元/平方米,中位数约145元/平方米;
4、砌体工程:60~120元/平方米,中位数约90元/平方米;
5、抹灰工程:30~50元/平方米,中位数约40元/平方米;
6、外墙工程(包括保温):60~120元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米),中位数约90元/平方米;
7、屋面工程:20~40元/平方米,中位数约30元/平方米;
8、门窗工程:指标0.25~0.5平方米/平方米, 100~200元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米,中位数约150元/平方米;
9、公共部位装饰工程:20~100元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高),中位数约60元/平方米;
10、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米,中位数约70元/平方米;
11、室内水电安装工程(含消防):100~160元/平方米(按小区档次,多层略低一些),中位数约130元/平方;
12、电梯工程(如有):40~160元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为60~140元/平方米,中位数约100元/平方;
13、人工费:指标3~4工日/平方米,约120~180元/平方米,中位数约150元/平方; 合计,建安直接费约1480元/平方米。
室外配套工程:30~200元/平方米,中位数约115元/平方;
以上是业主和咨询公司所采用的造价分类分析方法。
 
承包商对建安成本测算更简洁,它包括建材费用、班组费用、租赁费用和其他费用。
承包商项目管理部负责工程的日常管理,其他均进行劳务分包。
建材一般是主材承包商采购,辅材和小型机械由班组自带。
班组分包包括钢筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程(有时两者分开)、油漆工程等,而土方、桩、门窗、外墙保温、屋面防水等往往是业主进行专业分包。
建材费用包括钢材、混凝土、木材等主材,约550元/平方米。
劳务费用约为150元/平方米,钢筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程(有时两者分开)、油漆工程分别为20、70、55、5元/平方米。
租赁费用包括塔吊、人货电梯升降机等施工机械和脚手架、模板支撑等周转性材料,约为100元/平方米,其他费用包括管理人员工资、临时设施等费用和规费、税金,约为100元/平方米。
合计约900元/平方米(不含承包商利润和专业分包费用)。
 
安装一般是分包,土建承包商基本上不管这块的预算、成本管控、材料采购,劳动力安排和其他方面的管理,包括竣工结算,也是安装队自行解决,最后最需向他收取管理费即可,所以安装这块成本没有列入。
如果按国标清单计价规范,则分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金,分部分项约为约为1200元/平方米,措施项目约为200元/平方米,其他项目为40元/平方米,规费和税金约为100元/平方米,合计约为1540元/平方米 当下中国房价畸高,价格与价值严重背离,这并非是供需关系决定,因为,商品房开发投资和供应量是在不断增加,然而,房价却在不断上涨,这完全是过度投机所致,主要是由人们对未来房价的预期所决定的。
房子的真实成本就是这么多,根据经济学原理,商品的价格是由其价值所决定,而决定价值的因素可能不仅仅是成本,更是由未来升值潜力所决定,而所谓升值潜力是完全不确定的,在一定程度上,可以说升值潜力就等同于人们的预期。
如果,人们对房价的预期发生了根本性的改变,那么,房价将出现下跌,逐渐回归合理价位! 再回看邹平房价,其泡沫可见一般!
对此你怎么看,欢迎留言留下你的辣评!

 

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